Medición individual del agua en edificios: qué dice la ley y cómo hacerla en 6 pasos

La medición individual del agua es instalar un medidor por unidad en el edificio y cobrar a cada departamento, oficina o local lo que consumió, en lugar del prorrateo por la fracción ideal. Desde julio de 2021 es obligatoria en las nuevas edificaciones en condominio de Brasil, por la Ley n.º 13.312/2016. En los edificios antiguos es opcional y depende de un estudio técnico, de obras en las montantes y de la aprobación en asamblea.

En resumen:

• En el prorrateo, cada unidad paga por su fracción ideal, como prevé el Código Civil de Brasil (art. 1.336), salvo que el reglamento del condominio disponga otra cosa. Con la medición individual, paga lo que registró su medidor.
• La Ley n.º 13.312/2016 volvió obligatoria la medición individual en las nuevas edificaciones en condominio, vigente desde julio de 2021.
• El edificio antiguo también puede adoptarla, en seis pasos: relevamiento, proyecto, asamblea, obra, lectura y regla para las áreas comunes.
• La diferencia entre el medidor general y la suma de las unidades es el consumo común más las pérdidas. Cuando crece, hay una fuga.
• Investigaciones académicas asocian la medición individual con menos desperdicio, porque cada vecino pasa a ver y a pagar lo que consume.

¿Qué es la medición individual del agua?

Es el cambio del prorrateo por la medición. Sin ella, el edificio recibe una sola factura, del medidor general, y divide el monto entre las unidades. Con ella, cada unidad tiene su medidor, y la factura de cada una sigue lo que consumió.

	Prorrateo	Medición individual
Cómo se divide la factura	Por la fracción ideal o por el criterio del reglamento	Por el consumo medido de cada unidad, más su parte de las áreas comunes
¿Quien gasta más paga más?	No: el consumo de uno se diluye entre todos	Sí
Fuga dentro de una unidad	Desaparece en el total del edificio	Aparece en la factura de esa unidad
Incentivo para ahorrar	Débil: el ahorro de uno se divide entre todos	Directo: quien ahorra paga menos
Discusión en asamblea	Frecuente	Menor

Hay dos modelos. En algunas ciudades, la empresa de agua puede pasar a facturar cada unidad por separado. En otros casos, la factura sigue siendo única, del medidor general, y el edificio divide el monto según lo que registraron los medidores internos. En los dos, el medidor de cada unidad es lo que decide cuánto paga.

¿Qué dice la ley sobre la medición individual del agua?

La Ley n.º 13.312/2016 agregó un párrafo a la Ley de Saneamiento de Brasil (Ley n.º 11.445/2007, art. 29, § 3): las nuevas edificaciones en condominio adoptarán estándares de sostenibilidad ambiental que incluyan, entre otros procedimientos, la medición individual del consumo de agua por unidad inmobiliaria. La ley entró en vigor cinco años después de publicada, en julio de 2021.

De ahí salen tres puntos prácticos:

• El edificio nuevo debe salir del proyecto con la medición por unidad.
• El edificio antiguo no está obligado a individualizar. Puede hacerlo por decisión de los propietarios.
• El criterio de prorrateo es, por defecto, la fracción ideal de cada unidad, salvo disposición en contrario en el reglamento (Código Civil, art. 1.336, I). Cambiar el prorrateo por la medición es una decisión de la asamblea, con el quórum que exijan el reglamento y el Código Civil.

¿Cuáles son las ventajas de la medición individual?

• Cada uno paga lo que usa. El vecino que ahorra deja de pagar el consumo del de al lado.
• Menos desperdicio. La tesis de maestría de Marcos Holanda (UNICAP, 2007) presenta la medición individual como uno de los medios importantes para combatir el desperdicio y controlar y reducir el consumo de agua. La de Daniele Souza (UFV, 2005), con 300 hogares de Viçosa, Minas Gerais, concluyó que la medición colectiva impide que el cobro cumpla su objetivo, porque el vecino no paga su consumo real.
• La fuga en el lugar correcto. El consumo fuera de patrón aparece en la unidad que pierde, y no diluido en el total del edificio.
• Menos conflictos. La división deja de ser opinión y pasa a ser lectura.

¿Cómo individualizar el agua en un edificio antiguo?

El trabajo sigue seis pasos, y el primero decide la viabilidad de todos los demás:

1. Relevamiento técnico. Mapear las montantes y cuántos puntos de alimentación tiene cada unidad. Los edificios antiguos suelen tener varias montantes por departamento, lo que puede exigir un medidor por montante o una reforma que reúna la alimentación de cada unidad en un solo punto.
2. Proyecto. Dónde van los medidores (palieres, ductos, áreas técnicas), el recorrido de las nuevas tuberías, el modelo de medidor y cómo será la lectura: con foto, en el lugar, o remota.
3. Asamblea. Aprobar la obra, la forma de pagarla y el nuevo criterio de división de la factura, con el quórum que pida el reglamento.
4. Obra. Instalar los medidores de cada unidad, calibrar, precintar e identificar cada uno, para que la lectura no deje dudas.
5. Lectura mensual. Con registro fotográfico de cada medidor o por telemetría, siempre en el mismo período del ciclo de la empresa de agua.
6. Regla de las áreas comunes. Definir cómo se divide lo que no es de ninguna unidad: jardín, piscina, limpieza y las pérdidas.

En T&D, la medición individual se hace en emprendimientos nuevos y en edificios ya ocupados, y la lectura mensual queda a cargo de la GCI, gestión de consumo individual: el lector registra cada medidor en la aplicación, cada unidad recibe el informe con la foto de la medición, y los datos salen en Excel, PDF y API.

¿Cómo queda la factura después de la medición individual?

La factura de la empresa de agua sigue llegando por el medidor general, salvo donde ella factura cada unidad. El edificio pasa a tener tres números:

Número	De dónde viene	Para qué sirve
Consumo general	El medidor general de la empresa de agua	Es lo que cobra la factura
Suma de las unidades	Los medidores de cada departamento, oficina o local	Es la base de la división entre las unidades
Diferencia	Consumo general menos la suma de las unidades	Áreas comunes más pérdidas en la red del edificio

El criterio de división se aprueba en asamblea. El más directo es dividir el monto de la factura en proporción al consumo medido de cada unidad y la parte común por fracción ideal o en partes iguales. La diferencia merece atención todos los meses: si crece sin que haya cambiado el uso de las áreas comunes, hay una fuga en la red del edificio, y la prueba empieza por fuga de agua oculta: 7 señales y cómo hallarla.

¿La medición individual reduce la factura del edificio?

La reduce cuando reduce el consumo, y eso viene de dos lados: el consumo consciente de quien pasa a pagar lo que usa y el descubrimiento de fugas que antes quedaban diluidas en el prorrateo. Sin esas dos cosas, la medición solo redistribuye la misma factura.

Las otras medidas que se suman a la medición individual, de las áreas comunes a los avisos para los vecinos, están en ahorro de agua en un edificio.

Preguntas frecuentes

¿La medición individual del agua es obligatoria?

Para las nuevas edificaciones en condominio de Brasil, sí: la Ley n.º 13.312/2016 exige la medición individual por unidad y está vigente desde julio de 2021. Para los edificios construidos antes no hay obligación, y la medición individual depende de la decisión de los propietarios.

¿Un edificio antiguo puede individualizar el agua?

Puede, después de un relevamiento de las montantes que muestre dónde instalar los medidores. En algunos edificios hace falta una reforma para reunir la alimentación de cada unidad en un solo punto. T&D hace la medición individual tanto en emprendimientos nuevos como en edificios ya ocupados.

¿Quién paga la obra?

El condominio, en la forma aprobada en asamblea. La división del costo sigue el reglamento o lo que decida la asamblea.

¿Cómo se leen los medidores individuales?

Por lectura mensual en el lugar, de preferencia con registro fotográfico de cada medidor, o por telemetría, que lee los medidores a distancia. Con la GCI de T&D, cada unidad recibe el informe con la foto de la medición.

¿La empresa de agua envía una factura a cada departamento?

Depende de la empresa de agua y del sistema adoptado. En muchos casos, la factura sigue siendo única, por el medidor general, y el edificio divide el monto según el consumo de cada unidad. Donde la empresa de agua factura cada unidad, cada una pasa a recibir su propia factura.

Fuentes

• Ley n.º 13.312, del 12 de julio de 2016, en portugués: medición individual en las nuevas edificaciones en condominio
• Ley n.º 11.445, del 5 de enero de 2007, art. 29, § 3, en portugués
• Código Civil, Ley n.º 10.406/2002, art. 1.336, en portugués: contribución a los gastos por fracción ideal, salvo disposición en contrario en el reglamento
• Holanda, M. A. A. G. Medição individualizada em edifícios residenciais: controle e redução do consumo de água potável. Tesis de maestría, UNICAP, 2007, en portugués
• Souza, D. O. Hábitos de consumo de água em domicílios com medição individualizada e coletiva: o caso da cidade de Viçosa, MG. Tesis de maestría, UFV, 2005, en portugués
• GCI, gestión de consumo individual de T&D