Individualização de água em condomínio: o que diz a lei e como fazer em 6 passos

Individualização de água é instalar um medidor por unidade do condomínio e cobrar cada apartamento, sala ou loja pelo que consumiu, no lugar do rateio pela fração ideal. Desde julho de 2021, ela é obrigatória nas novas edificações condominiais, pela Lei nº 13.312/2016. Nos prédios antigos, é opcional e depende de estudo técnico, obra nas prumadas e aprovação em assembleia.

Em resumo:

• No rateio, cada unidade paga pela fração ideal, como prevê o Código Civil (art. 1.336), salvo se a convenção disser outra coisa. Na individualização, paga pelo que o seu medidor registrou.
• A Lei nº 13.312/2016 tornou obrigatória a medição individualizada nas novas edificações condominiais, em vigor desde julho de 2021.
• O prédio antigo também pode individualizar, em seis passos: levantamento, projeto, assembleia, obra, leitura e regra para as áreas comuns.
• A diferença entre o medidor geral e a soma das unidades é o consumo comum mais as perdas. Quando ela cresce, há vazamento.
• Pesquisas acadêmicas associam a medição individual a menos desperdício, porque cada morador passa a ver e a pagar o que consome.

O que é individualização de água?

É a troca do rateio pela medição. Sem individualização, o condomínio recebe uma conta só, do hidrômetro geral, e divide o valor entre as unidades. Com ela, cada unidade tem o seu medidor, e a conta de cada uma acompanha o que ela consumiu.

	Rateio	Individualização
Como a conta é dividida	Pela fração ideal ou pelo critério da convenção	Pelo consumo medido de cada unidade, mais a parte das áreas comuns
Quem gasta mais paga mais?	Não: o consumo de um se dilui entre todos	Sim
Vazamento dentro de uma unidade	Some no total do prédio	Aparece na conta daquela unidade
Incentivo para economizar	Fraco: a economia de um é dividida por todos	Direto: quem economiza paga menos
Discussão em assembleia	Frequente	Menor

Há dois modelos. Em algumas cidades, a concessionária pode passar a faturar cada unidade separadamente. Em outros casos, a conta continua única, do hidrômetro geral, e o condomínio divide o valor pelo que os medidores internos registraram. Nos dois, o medidor de cada unidade é o que decide quanto ela paga.

O que diz a lei sobre individualização de água?

A Lei nº 13.312/2016 acrescentou um parágrafo à Lei do Saneamento (Lei nº 11.445/2007, art. 29, § 3º): as novas edificações condominiais adotarão padrões de sustentabilidade ambiental que incluam, entre outros procedimentos, a medição individualizada do consumo hídrico por unidade imobiliária. A lei entrou em vigor cinco anos depois de publicada, em julho de 2021.

Três pontos práticos decorrem disso:

• Prédio novo deve sair do projeto com a medição por unidade.
• Prédio antigo não é obrigado a individualizar. Pode fazê-lo por decisão do condomínio.
• O critério de rateio é, por padrão, a fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). Trocar o rateio pela medição é decisão da assembleia, com o quórum que a convenção e o Código Civil exigirem.

Quais são as vantagens da individualização?

• Cada um paga o que usa. O morador que economiza deixa de pagar pelo consumo do vizinho.
• Menos desperdício. A dissertação de mestrado de Marcos Holanda (UNICAP, 2007) apresenta a medição individualizada como um dos meios importantes para combater o desperdício, controlar e reduzir o consumo de água. A de Daniele Souza (UFV, 2005), com 300 domicílios de Viçosa (MG), concluiu que a medição coletiva impede a cobrança de cumprir o seu objetivo, porque o morador não paga o consumo real.
• Vazamento no lugar certo. O consumo fora do padrão aparece na unidade que vaza, e não diluído no total do prédio.
• Menos conflito. A divisão deixa de ser opinião e passa a ser leitura.

Como individualizar a água de um prédio antigo?

O trabalho segue seis passos, e o primeiro decide a viabilidade de todos os outros:

1. Levantamento técnico. Mapear as prumadas e quantos pontos de alimentação cada unidade tem. Prédios antigos costumam ter várias prumadas por apartamento, o que pode exigir um medidor por prumada ou uma reforma que reúna a alimentação de cada unidade num ponto só.
2. Projeto. Onde ficam os medidores (halls, shafts, áreas técnicas), o trajeto das novas tubulações, o modelo de medidor e como será a leitura: com foto, no local, ou remota.
3. Assembleia. Aprovar a obra, a forma de pagar por ela e o novo critério de divisão da conta, com o quórum que a convenção pede.
4. Obra. Instalar os medidores de cada unidade, aferir, lacrar e identificar cada um, para que a leitura não deixe dúvida.
5. Leitura mensal. Com registro fotográfico de cada medidor ou por telemetria, sempre no mesmo período do ciclo da concessionária.
6. Regra das áreas comuns. Definir como se divide o que não é de nenhuma unidade: jardim, piscina, limpeza e as perdas.

Na T&D, a individualização é feita em empreendimentos novos e em prédios já ocupados, e a leitura mensal fica com a GCI, gestão de consumo individual: o leiturista registra cada hidrômetro pelo aplicativo, cada unidade recebe o relatório com a foto da medição, e os dados saem em Excel, PDF e API.

Como fica a conta depois da individualização?

A conta da concessionária continua chegando pelo hidrômetro geral, salvo onde ela fatura cada unidade. O condomínio passa a ter três números:

Número	De onde vem	Para que serve
Consumo geral	O hidrômetro da concessionária	É o que a fatura cobra
Soma das unidades	Os medidores de cada apartamento, sala ou loja	É a base da divisão entre as unidades
Diferença	Consumo geral menos a soma das unidades	Áreas comuns mais perdas na rede do prédio

O critério de divisão é aprovado em assembleia. O mais direto é dividir o valor da conta na proporção do consumo medido de cada unidade e a parte comum pela fração ideal ou em partes iguais. A diferença merece atenção todo mês: se ela cresce sem que o uso das áreas comuns tenha mudado, há vazamento na rede do prédio, e o teste começa pelo vazamento oculto: 7 sinais e como achar.

Individualização reduz a conta do condomínio?

Reduz quando reduz o consumo, e isso vem de dois lados: o consumo consciente de quem passa a pagar pelo que usa e a descoberta de vazamentos que antes ficavam diluídos no rateio. Sem essas duas coisas, a medição só redistribui a mesma conta.

As outras medidas que somam com a individualização, das áreas comuns aos avisos para os moradores, estão em economia de água em condomínio.

Perguntas frequentes

A individualização de água é obrigatória?

Para as novas edificações condominiais, sim: a Lei nº 13.312/2016 exige a medição individualizada por unidade, e está em vigor desde julho de 2021. Para os prédios construídos antes, não há obrigação, e a individualização depende de decisão do condomínio.

Prédio antigo pode individualizar a água?

Pode, depois de um levantamento das prumadas que mostre onde instalar os medidores. Em alguns prédios, é preciso uma reforma para reunir a alimentação de cada unidade num ponto só. A T&D executa a individualização tanto em empreendimentos novos quanto em condomínios já ocupados.

Quem paga a obra de individualização?

O condomínio, na forma aprovada em assembleia. A divisão do custo da obra segue a convenção ou o que a assembleia decidir.

Como é feita a leitura dos medidores individuais?

Por leitura mensal no local, de preferência com registro fotográfico de cada medidor, ou por telemetria, que lê os medidores à distância. Na GCI da T&D, cada unidade recebe o relatório com a foto da medição.

A concessionária manda uma conta para cada apartamento?

Depende da concessionária e do sistema adotado. Em muitos casos, a conta continua única, pelo hidrômetro geral, e o condomínio divide o valor pelo consumo de cada unidade. Onde a concessionária individualiza o faturamento, cada unidade passa a receber a própria conta.

Fontes

• Lei nº 13.312, de 12 de julho de 2016: medição individualizada nas novas edificações condominiais
• Lei nº 11.445, de 5 de janeiro de 2007, art. 29, § 3º
• Código Civil, Lei nº 10.406/2002, art. 1.336: contribuição para as despesas pela fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção
• Holanda, M. A. A. G. Medição individualizada em edifícios residenciais: controle e redução do consumo de água potável. Dissertação, UNICAP, 2007
• Souza, D. O. Hábitos de consumo de água em domicílios com medição individualizada e coletiva: o caso da cidade de Viçosa, MG. Dissertação, UFV, 2005
• GCI, gestão de consumo individual da T&D